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CONFRONTA I MUTUI
LA RISTRUTTURAZIONE La ristrutturazione o l'abbellimento della propria abitazione rappresenta non solo l'esecuzione di lavori per creare un luogo adatto a soddisfare i bisogni della propria famiglia, ma significa anche un importante impiego dei propri risparmi. La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica, l'igiene. Sotto la voce "ristrutturazione" sono compresi tutti gli interventi che riguardano un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno. Possono così individuarsi tre tipologie di interventi:
Trattasi di interventi su edifici già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette opere minori o "piccole opere" che possono essere di due tipi:
Una delle caratteristiche di questo tipo di ristrutturazione è che si realizza senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune. La manutenzione ordinaria si compie attraverso le opere edilizie minori e costituisce la parte più consistente degli interventi realizzati sugli edifici e sugli appartamenti. I proprietari non devono così presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune. Sono però responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da personale qualificato, che deve certificare la conformità alla legge. All'interno dei fabbricati, per esempio, si possono così riparare e rinforzare senza alcuna formalità parti della struttura, delle murature e delle coperture, riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni, installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all'interno, installare o spostare pareti mobili, rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge. All'esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:
Tra le opere edilizie minori rientra anche la manutenzione straordinaria. Comprende gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere di modificazione dell'assetto distributivo, gli interventi sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio), la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale. È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa. Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio attività. Va sottolineato che l'autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda. Va ricordato però che i lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare nella categoria delle "piccole opere" non debbono portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente. È quindi importante verificare attentamente col progettista che gli interventi rientrino effettivamente nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio. RISTRUTTURAZIONE CON GRANDI OPERE Sono compresi in questa tipologia tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno. Sono cioè le trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d'uso, aspetto estetico, dimensione dell'edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile. Questi interventi si considerano "grandi opere": per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia richiedendo il versamento di un contributo all'Amministrazione Comunale. Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere; così per essere realizzate necessitano di una specifica concessione edilizia e di un versamento a titolo di contributo al Comune. Nella definizione di nuova costruzione rientrano:
Ottenere un mutuo per ristrutturare la propria abitazione è semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare per l'acquisto della casa (clicca qui) occorre raccogliere la seguente documentazione: Manutenzione ordinaria: è sufficiente un "preventivo di spesa" redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato; Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al "preventivo di spesa" anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività; Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al "preventivo di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all'Amministrazione Comunale. LE AGEVOLAZIONI FISCALI Nel caso di mutui stipulati nel 1997 per la manutenzione o ristrutturazione è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
La detrazione è ammessa a condizione che i lavori abbiano inizio nei
sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo
e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro
sei mesi dal termine dei predetti lavori. In caso di lavori di ristrutturazione è possibile detrarre (in 10 anni)
dall'IRPEF lorda il 36% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria,
restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e altre opere per sicurezza,
risparmio energetico e rimozione delle barriere architettoniche. Le spese dovranno
essere documentate secondo quanto disposto dalla Legge Finanziaria. L’agevolazione prevede inoltre la riduzione dell’IVA al 10% per i lavori effettuati, i materiali utilizzati e gli eventuali beni significativi (cioè molto costosi, come ascensori, caldaie, infissi, sanitari, impianti di condizionamento e di sicurezza, etc). In caso di beni significativi, l’aliquota del 10% si applica solo per la quota di spesa pari al costo della manodopera, emntre per la parte restante si appliva l’aliquota normale del 20%. La Legge Finanziaria 2008 ha prorogato l’agevolazione per gli anni 2008,
2009 e 2010. L'agevolazione si applica per lavori compiuti entro il 31 Dicembre
del singolo anno e su un ammontare complessivo di spesa non superiore ai 48.000
euro per ogni unità immobiliare, da ripartire tra gli eventuali beneficiari. Se l’immobile è stato ristrutturato dall’impresa venditrice l’importo detraibile ha un doppio limite: i 48.000 euro e, comunque, il 25% della spesa per l’acquisto. In caso di vendita, successione o donazione di un immobile sul quale sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione, il diritto a proseguire con la detrazione delle rate non ancora godute passa al nuovo proprietario, se persona fisica. Restano valide le detrazioni stabilite nei precedenti anni per i lavori di
ristrutturazione effettuati e conclusi tra il 1998 e il 2006.
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