Guide utili - Come ristrutturare casa
VALUTARE LA SOSTITUZIONE DEL VECCHIO MUTUO
Ecco una breve lista degli aspetti e dei parametri da tenere maggiormente sotto
controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo o la sua eventuale
sostituzione:
Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi
variabili e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A
seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio,
rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;
Spread: viene sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso
d’interesse finale del mutuo. Ottenendo uno spread più basso si
può quindi ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi
passivi;
Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente
l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si
riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno
più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà
un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo;
Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse,
molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle
o eliminarle contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo;
Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire
anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte
del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse.
Se, invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale
residuo, si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie
esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere
meno costoso rispetto ad un’altra forma di finanziamento;
Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una prima soluzione teorica
potrebbe essere la rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più
parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo.
Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie
esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento, rinunciando
quindi di fatto a una maggiore convenienza economica.
L’alternativa percorribile è quella della sostituzione
del mutuo, che permette di scegliere le nuove condizioni e caratteristiche
del mutuo tra le offerte di tante banche.
Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può così essere
rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle
nuove esigenze del mutuatario.
SOSTITUZIONE E SURROGAZIONE
Tecnicamente, la sostituzione del mutuo può essere realizzata con due
soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione.
Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con
una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo
preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione.
Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto
di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene
cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.
Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità,
si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra,
con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.
In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata,
tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene
aggiornata con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa
costituisce garanzia.
La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la Legge 40/2007
(Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.
In particolare, i commi 450 e 451 della Legge Finanziaria hanno precisato che
il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca
subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura.
Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione
del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che
si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate
a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.
L’ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha inoltre dichiarato che, a partire
dal 4 Febbraio 2008, sarà disponibile per tutti i clienti bancari una
nuova procedura elettronica per la surrogazione, che renderà più
semplice e certa l’operazione.
Per effetto di tali modifiche legislative, la surrogazione è praticamente
diventata una sostituzione di mutuo a costo zero, anche se permane tuttora qualche
dubbio interpretativo sul fatto che anche l’intervento del notaio, comunque
necessario, e alcune altre spese non strettamente bancarie (ad es.: perizia
e assicurazione) non debbano essere pagate dal cliente.
E’ quindi sempre consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse
banche.
Va peraltro ricordato che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere
la richiesta di surrogazione, la nuova banca presso la quale il cliente vorrebbe
trasferire il mutuo non è obbligata a dare la propria disponibilità
per l’operazione.
Con entrambe le soluzioni (mutuo di sostituzione e surrogazione) si mantiene
la detrazione IRPEF degli interessi passivi per l’acquisto della prima
casa.
Una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 21 Dicembre 2007 ha inoltre
precisato che, in caso di sostituzione di un mutuo prima casa con un mutuo di
importo superiore, gli interessi passivi continuano ad essere detraibili per
la percentuale cosrrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato
delle spese) del vecchio mutuo e l’importo del nuovo mutuo.
CONSIGLI ED ESEMPI PRATICI
In sintesi, per valutare la migliore soluzione di sostituzione mutuo, occorre
seguire alcune semplici regole:
- verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta
già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
- ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione
di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità
di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
- confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di
altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori
vantaggi rispetto al mutuo in essere;
- verificare se i mutui esaminati siano disponibili anche per la surroga,
ed eventualmente valutare l’alternativa del mutuo di sostituzione ed
i relativi costi per poi decidere con quale banca procedere.
Alcuni esempi possono aiutare a capire l’entità dei possibili
vantaggi economici ottenibili con la sostituzione del mutuo.
1° esempio:
mutuo da 100.000 euro, tasso variabile Euribor 1 mese + 2,00%, durata
30 anni,
| Parametri del mutuo a Gennaio 2008 (per un mutuo stipulato
tre o quattro anni fa): |
| Mutuo stipulato a Gennaio 2005 |
Mutuo stipulato a Gennaio 2004 |
| tasso (variabile) |
6,24% |
tasso (variabile) |
6,24% |
| rata |
652 € |
rata |
648 € |
| capitale residuo |
94.588 € |
capitale residuo |
92.631 € |
| Con la sostituzione si potrebbe passare ad un nuovo mutuo
con i seguenti parametri: |
| Mutuo stipulato a Gennaio 2005 |
Mutuo stipulato a Gennaio 2004 |
| importo |
94.600 € |
importo |
92.600 € |
| tasso (fisso) |
5,60% |
tasso (fisso) |
5,60% |
| rata |
543 € (durata 30 anni)
656 € (durata 20 anni)
|
rata |
rata: 532 € (durata 30 anni)
642 € (durata 20 anni) |
2° esempio:
mutuo da 100.000 euro, tasso fisso 7,5%, durata 20 anni, stipulato a Gennaio
2001
| Parametri del mutuo a Gennaio 2008: |
| tasso (fisso) |
7,50% |
| rata |
806 € |
| capitale residuo |
79.824 € |
| interessi residui |
45.043 € |
| Con la sostituzione si potrebbe passare ad un nuovo mutuo
con i seguenti parametri: |
| importo |
79.800 € |
| tasso (fisso) |
5,60% |
| rata |
656 € (durata 15 anni)
763 € (durata 12 anni) |
| interessi residui |
38.341 € (durata 15 anni)
29.982 € (durata 12 anni) |
Come appare dagli esempi, a seconda della soluzione preferita, con la sostituzione
mutuo si potrebbe ridurre sensibilmente l’importo della rata mensile o
la durata complessiva del mutuo, con significativi effetti positivi sul bilancio
familiare di molti anni.
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