I costi di un mutuo

La spesa di un mutuo non si limita ai semplici interessi sul capitale da restituire alla banca: per evitare sorprese è importante conoscere prima tutte le spese da sostenere, in modo da poter calcolare l’ammontare da richiedere con il finanziamento, quali pagamenti vanno effettuati e con quali scadenze.

Il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi sul capitale, anche:

  • Le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;
  • Le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
  • Le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;
  • Il costo dell'imposta sostitutiva: sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se l'ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa.
    Ulteriori chiarimenti derivano dalla Legge n. 191/04 che ha stabilito che se il finanziamento stesso non si riferisce all'acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, si utilizza l'aliquota nella misura del 2% sul valore complessivo dei finanziamenti.
    La Legge Finanziaria 2008 ha poi precisato che, anche per i finanziamenti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili "prima casa" si applica l'imposta sostitutiva del 2%, se la condizione di prima casa non risulta da dichiarazione del mutuatario, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo;
  • Costi assicurativi : l'Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 - 20 anni (il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 euro). Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.
  • Estinzione anticipata: l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
    Per i mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007, l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali ridotte, seocndo il seguente schema:
  Prima metà periodo ammortamento Seconda metà periodo ammortamento Terz'ultimo anno Ultimi due anni
Contratti di mutuo a tasso variabile 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
Contratti di mutuo a tasso fisso stipulati prima del 1°gennaio 2001 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
Contratti di mutuo a tasso fisso stipulati dopo il 31dicembre 2000 1,90% 1,50% 0,20% 0,00%
Contratti mutuo a tasso misto:        
stipulati prima del 1° gennaio 2001 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i qualila variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche inferiori o uguali ai due anni 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i quali la variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni (se al momento della richiesta di estinzione anticipata il mutuo è regolato a tasso fisso) 1,90% 1,50% 0,20% 0,00%
  • Portabilità del mutuo - surrogazione: l’articolo 8 della Legge Bersani ha ribadito la possibilità di surroga per il mutuo. La surroga permette di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra.
    I commi 450 e 451 della Legge Finanziaria 2008 hanno precisato che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.
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I CONSIGLI DE IL SOLE 24 ORE MUTUI ONLINE Controlla sempre ogni costo imputato dalla banca alle operazioni di mutuo e chiarisci se queste spese saranno detratte o meno dal totale del finanziamento richiesto. Fai attenzione, se non verifichi potresti trovarti a ottenere una cifra inferiore a quella che ti aspettavi. Inoltre chiedi sempre più preventivi per le spese del notaio.
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