Compravendite immobiliari e mutui: comprare casa e accendere un mutuo durante il Covid-19

Indice

La guida di MutuiOnline.it su compravendite immobiliari e mutui ai tempi del Coronavirus

Dall’inizio dell’emergenza sanitaria legata al Covid-19 molti atti di compravendita immobiliare e di mutuo sono stati forzatamente rimandati perché improvvisamente uno o più degli attori coinvolti non poteva recarsi al lavoro, incontrarsi, svolgere con la consueta regolarità le proprie attività: clienti, banche, periti, notai, conservatorie, ogni componente del meccanismo è un ingranaggio che può bloccare l’intero processo.
Il mondo delle compravendite immobiliari e dei mutui si trova quindi a fronteggiare situazioni nuove e urgenti rispetto alle quali non sempre esistono norme, regole, procedure già pronte o collaudate. E così i quesiti e i dubbi per chi vuole vendere o acquistare un immobile o pensa di chiedere un mutuo sono tanti: come fare per concludere una compravendita? Se volessi richiedere un mutuo le banche sono operative?
E come posso fare per il notaio? Come faccio a sapere per quanto tempo dovrò aspettare prima di ottenere il mutuo o concludere l’acquisto? Se nel frattempo scadono i termini del compromesso rischio di perdere il diritto ad acquistare l’immobile? Che fine fa la caparra che ho versato? I limiti alla mobilità delle persone valgono anche se si deve andare in banca o dal notaio? Gli uffici pubblici, i periti immobiliari e le agenzie immobiliari sono operative? Esistono procedure a distanza per comprare casa o richiedere un mutuo?
In Lombardia, ad esempio, un’ordinanza regionale ha chiuso temporaneamente le Conservatorie dei registri immobiliari per la sanificazione degli ambienti. Nell’attesa di sapere se e quando le attività sarebbero riprese, le richieste di iscrizione ipotecaria per i mutui inoltrate dai notai non potevano essere registrate, creando un teorico rischio di garanzia per le banche che avessero concesso dei mutui collegati a quelle ipoteche. In tali casi, si può procedere con la compravendita e l’erogazione dell’eventuale mutuo previsto?

La situazione è in continuo divenire: tante le leggi e i provvedimenti che, tenendo conto del mutato scenario, definiscono regole certe per far fronte alle nuove esigenze. Nel frattempo gli operatori hanno cominciato ad attrezzarsi per affrontare la nuova situazione e garantire almeno le attività essenziali.

Con questa guida, MutuiOnline.it vuole aiutare gli utenti a orientarsi tra tante incertezze, dando una serie di informazioni e risposte su tematiche legate al mondo delle compravendite e dei mutui, con la possibilità di richiedere ulteriore assistenza e consulenza da parte di professionisti del settore.

MutuiOnline.it aggiornerà i contenuti e le indicazioni riportate in questa guida man mano che ulteriori e rilevanti informazioni saranno disponibili.

Notai e Covid-19

Il ruolo del notaio e le disposizioni sul tema Coronavirus

L’attività dei notai è tra quelle identificate come essenziali dai vari provvedimenti del Governo ed è quindi possibile usufruire dei loro servizi, pur nei limiti consentiti dalle necessità di tutela sanitaria e dall’organizzazione dei singoli notai.

È bene intanto ricordare che i notai sono considerati una funzione pubblica. L’articolo 142, lettera c, della legge notarile stabilisce inoltre che “è punito con la destituzione il notaio che abbandona la sede in occasione di malattie epidemiche o contagiose”. In data 17 Marzo il Consiglio Nazionale del Notariato ha diramato indicazioni generali per la gestione degli studi e l’erogazione dei servizi ai cittadini, nel rispetto delle limitazioni imposte per contrastare la diffusione del Covid-19. Nel comunicato si ricorda che “per legge gli studi che costituiscono la sede principale del notaio non possono chiudere, in considerazione della funzione pubblica svolta e del loro radicamento al territorio. Possono, invece, essere chiusi gli uffici secondari. Negli studi notarili aperti è ridotta al minimo la presenza del personale”. Il comunicato invita poi “i cittadini a mettersi in contatto con il proprio notaio per valutare se l’atto programmato può essere posticipato oppure per segnalarne, tramite richiesta scritta, la necessità o urgenza”.

Seguono diverse indicazioni volte a garantire il rispetto delle regole di sicurezza sanitaria per quei casi in cui sia necessario procedere alla stipula di un atto notarile, tra cui:

• Il luogo di stipula deve essere di norma lo studio notarile, che a sua volta deve essere organizzato in modo da soddisfare i requisiti di sicurezza igienica imposti dal Governo;
• I cittadini devono recarsi presso lo studio del notaio su appuntamento senza accompagnatori non necessari, rispettando gli orari, senza anticipi, rispettando le distanze di sicurezza e le altre prescrizioni di sicurezza adottate dallo studio.

Viene inoltre precisato che “le situazioni vanno valutate caso per caso: è pertanto necessario contattare il proprio notaio per avere tutte le informazioni e le indicazioni utili”.

I notai sono quindi operativi, e i clienti possono rivolgersi ad essi e richiedere i loro servizi nella certezza che potranno ottenere quanto necessario in tutta sicurezza.
Andrà però valutata preventivamente con il notaio l’urgenza della prestazione o la sua possibile posticipazione. In tal senso la consulenza del notaio potrà essere preziosa per comprendere le possibilità e le implicazioni di una posticipazione, e le misure per evitare che possano derivarne inconvenienti legali o danni economici.
È importante tenere presente quanto specificato dal Notariato: deve essere il cliente ad attestare, in forma scritta, la natura di necessità e di improrogabilità dell’atto che viene richiesto.

Esigenze urgenti del cliente e obblighi del notaio

Se un cliente ha in corso una trattativa di compravendita immobiliare o di mutuo, ha diritto a recarsi agli appuntamenti presso il notaio? E il notaio ha il dovere di rendersi disponibile?
La risposta è sì: il cliente può autocertificare, esattamente come per le altre esigenze comprovate di necessità, che l’appuntamento presso il notaio riveste carattere di urgenza e di necessità e non può essere prorogato. Egli è quindi autorizzato a circolare per tale fine e non potrà essere sanzionato o denunciato.
Le attività dei notai proseguono ed essi sono obbligati a prestare i servizi richiesti, nell'ambito delle valutazioni di urgenza e necessità di cui si è detto prima.
Se si ha una compravendita in corso o se si deve ottenere l’approvazione o l’erogazione di un mutuo, anche di surroga, ci si può quindi organizzare, tenendo conto delle tempistiche necessarie e delle procedure da seguire con ognuno degli operatori coinvolti. Si tenga presente che non esistono ancora normative e regole chiare e complete, e che occorre pertanto informarsi preventivamente consultando tutti gli operatori con cui si avrà necessità di interagire.

Come visto prima, il Notariato raccomanda di posticipare, ove possibile, gli atti previsti o richiesti. Il cliente ha però il pieno diritto di invocare il carattere d’urgenza, considerato anche che i costi di una eventuale trattativa incompiuta, di un mutuo non ottenuto o di una surroga posticipata ricadrebbero proprio sul cliente.
In questa fase, quindi, è bene non temere di sentirsi rispondere negativamente dal professionista chiamato a concludere l’atto: il carattere d'urgenza, aiuterà a risolvere ogni dubbio e a procedere nell’interesse e nella sicurezza di tutte le parti coinvolte. A tal riguardo sarebbe anche auspicabile che il Notariato prendesse al più presto una posizione chiara in questo senso, in modo da garantire il massimo supporto ad un intero sistema, raccomandando ai notai la migliore partecipazione collaborativa nel proseguire la loro missione professionale.

Come concludere una compravendita o sottoscrivere un mutuo in piena sicurezza: il contratto a distanza

Un contratto di compravendita immobiliare o un mutuo richiedono normalmente l’incontro simultaneo di più persone (l’acquirente, il venditore, il funzionario di banca, il notaio), che le regole di sicurezza e distanza minima al momento vieterebbero. Quali soluzioni sono disponibili per ovviare a queste limitazioni?
Attualmente non è possibile concludere un contratto di compravendita immobiliare o di mutuo in forma totalmente digitale, in quanto non è ammessa la firma elettronica e la stipula a distanza di un contratto senza la presenza fisica del notaio alla firma. È invece consentito leggere e spiegare a distanza il testo ed il contenuto del contratto.
Per far fronte alle difficoltà legate all’emergenza Covid-19 i notai (e le banche) si stanno gradualmente organizzando, e sta diventando così sempre più diffuso il ricorso alla scrittura privata autenticata, con l’ausilio della videoconferenza.
Come si svolge la procedura? Il notaio si collega in videoconferenza e separatamente con ciascuna delle parti coinvolte nell’operazione: il venditore, l’acquirente, la banca. Il notaio effettua l’identificazione e il riconoscimento a distanza di ognuno dei soggetti, e procede a leggergli in loro presenza l’intero testo del documento, esattamente come avverrebbe con la procedura normale presso il suo studio. Dopo che i soggetti avranno tutti approvato il testo definitivo, dovranno recarsi presso lo studio del notaio separatamente, solo a condizione che la banca mutuataria approvi la formula di atto per “scrittura privata autenticata” in luogo di “atto pubblico”, per apporre la propria firma al documento in presenza del notaio stesso. Una volta che quest’ultimo ha raccolto tutte le firme, procede per via telematica alla registrazione o alla trascrizione dell’atto presso gli uffici competenti (Agenzia del Territorio, Agenzia delle Entrate, Conservatoria a seconda del tipo di atto).

Teoricamente tutti i notai sono attrezzati per operare a distanza, in quanto la trasmissione degli atti agli uffici competenti avviene per via telematica. Non è detto però che ogni notaio sia anche organizzato adeguatamente per tutto ciò che riguarda le videoconferenze con i clienti, per cui è consigliabile verificare per tempo la disponibilità del notaio non solo ad essere fisicamente presente in studio, ma anche a collegarsi in videoconferenza con le parti in una prima fase, per procedere in un secondo momento alla firma della scrittura privata.
Soluzione alternativa può essere quella di recarsi alla stipula presso il notaio con tutte le clausole del contratto già affrontate e risolte (spese condominiali, aspetti fiscali, rispetto planimetrie catastali, verifica donazioni ecc.), in modo da restare il meno possibile a contatto con gli altri.

La scelta del notaio e la richiesta di preventivo

I criteri più utilizzati nella scelta di un notaio sono la vicinanza (puoi verificare il notaio più vicino a te su www.notai.it) e il costo. La situazione specifica in cui ci troviamo consiglia però di valutare anche l’organizzazione e la modernità dello studio, verificando in anticipo se è organizzato per gestire a distanza comunicazioni e documentazione con il cliente, con la banca, con gli altri attori coinvolti nel contratto e con gli uffici competenti. Consigliabile anche chiedere quanto tempo prevede indicativamente di impiegare per produrre gli atti che richiedi.

È possibile chiedere un preventivo ad un notaio? Ciascun privato, in base alle normative di legge vigenti, ha diritto di ricevere un preventivo dal professionista in forma scritta (Art. 9, comma 3 DL 24.1.2012). Verifica sempre che le voci siano divise tra onorario (con IVA indicata), anticipazioni e imposte. E se confronti più preventivi controlla che in ognuno siano presenti tutte e tre le voci di costo. spesa. Al termine della stipula devi aspettarti di pagare solo quanto pattuito nel preventivo.

Banche, mutui e attività online durante il Coronavirus

L’operatività delle banche

Anche le attività degli istituti di credito sono tra quelle identificate come essenziali dai vari provvedimenti del Governo, quindi è possibile usufruire dei loro servizi. L’ABI, l’associazione bancaria nazionale, ha raccomandato ai clienti di non recarsi direttamente in banca ma di utilizzare, per quanto possibile, i servizi a distanza, o di fissare un appuntamento in filiale tramite telefono.
Così come per i notai, il cliente che ha in corso una trattativa di compravendita immobiliare o di mutuo ha diritto a recarsi agli appuntamenti presso la banca e il funzionario di banca deve rendersi disponibile.
Nel caso di un mutuo, se l’istituto di credito dovesse opporsi alla proroga dei termini per l’accensione del mutuo, cagionerebbe danni gravissimi al cliente. Ecco quindi che ci si può appellare senza dubbi al carattere di urgenza.
Gli istituti di credito si stanno organizzando anche per la gestione a distanza dei rapporti e delle pratiche amministrative con la clientela. In questo partono avvantaggiate le cosiddette “banche online”, che già adottavano tale sistema nella loro normale operatività. Nella scelta della banca a cui appoggiarsi per il proprio mutuo, è bene verificare il suo livello di organizzazione per le attività a distanza sia con i clienti che con gli altri operatori coinvolti nell’approvazione e nella erogazione del finanziamento. La procedura notarile a distanza si applica anche per i mutui? Sì, ma serve conferma che la banca autorizzi tale procedura.
Dal canto loro, diversi istituti di credito – per ciò che riguarda gli atti di compravendita con mutuo – propongono anche un’altra soluzione: il modello unilaterale. In tal modo l’atto viene stipulato in assenza del procuratore in stipula.

Consulenza e richiesta del mutuo a distanza: sicurezza e risparmio

Per quanto riguarda i mutui, sia di acquisto che di surroga, bisogna considerare che prendere contatto e appuntamento autonomamente con una o più banche per conoscere le migliori offerte di mutuo è in questo momento poco consigliabile e nella pratica assai complicato.

Ora più che mai risulta invece estremamente utile, comodo e sicuro ricorrere ad un comparatore online professionale ed affidabile come MutuiOnline.it, che permette di confrontare le offerte di numerose banche, fra cui tutti i principali istituti di credito italiani ed esteri operanti sul territorio nazionale. Tramite il sito è possibile un risparmio medio di quasi 1.000 euro all’anno per un mutuo di acquisto e fino a oltre 80.000 euro sull’intera durata per un mutuo di surroga. Scopri qual è il risparmio con la surroga.

Grazie al servizio di assistenza dei consulenti professionali offerto da MutuiOnline.it è possibile ottenere tutte le informazioni e gli approfondimenti per configurare al meglio la propria richiesta di mutuo casa secondo i vari parametri di tasso, durata, importo e altre condizioni e componenti di costo. Il mutuo richiesto risponderà così al meglio alle esigenze del cliente, nel rispetto dei parametri di sicurezza del suo bilancio familiare, e si potranno individuare le banche che rendano più probabile l’approvazione del mutuo.
La richiesta di mutuo può essere inviata direttamente online per ricevere un parere di fattibilità dalla banca entro uno o due giorni lavorativi , compatibilmente con i tempi rallentati dall’emergenza in corso, e il consulente MutuiOnline fornirà informazioni utili anche riguardo alla documentazione che sarà necessario fornire alla banca e agli altri adempimenti previsti per tutto il processo di approvazione.
In questo modo, tutta la parte del processo che dipende dal cliente, dalla scelta del prodotto alla preparazione dei documenti, può essere semplificata e realizzata comodamente da casa,, Se poi la scelta del cliente ricade su una “banca online”, tutto il processo fino alla stipula del mutuo può essere fatto a distanza, senza uscire di casa.
E tutto con il proprio consulente MutuiOnline sempre a disposizione per informazioni, verifiche e assistenza durante l’istruttoria del mutuo.

Il Servizio Clienti MutuiOnline è completamente gratuito. Puoi richiedere informazioni o assistenza per la tua richiesta di mutuo contattando il Numero Verde gratuito 800 99 99 95 o completando la richiesta di contatto che trovi qui.

Posticipazione di una compravendita o di un mutuo: problemi e soluzioni

I problemi principali che possono verificarsi quando un atto viene posticipato sono:

• Scadenza dei termini previsti per la stipula ed eventuale decadenza dei vincoli e diritti previsti
• Perdita dei versamenti effettuati per anticipi o caparre
• Perdita dei benefici fiscali (ad esempio, per le agevolazioni sull’acquisto della prima casa)
• Maggiori costi per interessi (in caso di una surroga di mutuo).

Sulle eventuali scadenze dei termini è importante, come si è visto, verificare con un notaio la sua disponibilità ad operare a distanza e i suoi consigli rispetto all’operazione da effettuare e alle tutele da considerare.

La perdita dei soldi versati per caparre o anticipi in una compravendita, specialmente alla firma del compromesso, può essere evitata proprio grazie alle procedure notarili a distanza.

Di norma il preliminare viene registrato in agenzia, ma si può chiedere al notaio di trascriverlo, recependo l’accordo tra le parti in videoconferenza. Si procede poi al versamento della caparra avendo però trascritto una opzione su ipoteca a favore dell’acquirente, che così risulta tutelato.

A salvaguardia dei benefici fiscali della prima casa è invece intervenuto il decreto legge del 6 Aprile 2020, stabilendo che, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa, sono sospesi per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre di questo stesso anno i seguenti termini:

• il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro il quale occorre trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
• il termine di 12 mesi entro il quale il contribuente che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa deve concludere l’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• il termine di 12 mesi entro cui il contribuente che ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso;
• il termine per il riacquisto della prima casa, in base all’art. 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448.

Per approfondimenti consultare la guida sulla sospensione dei termini per benefici prima casa.

Per quanto riguarda il minore risparmio di interessi dovuto ad una surroga posticipata, si deve considerare che l’operazione di sostituzione di mutuo a costo zero può permettere risparmi complessivi di decine di migliaia di euro e differenze sensibili di rata mensile, che migliorerebbero notevolmente l’equilibrio del bilancio familiare, fondamentale soprattutto in periodi di incerta prospettiva economica e lavorativa come quella causata dalla crisi da Covid-19. Il cliente ha quindi pieno diritto di considerare la stipula dell’atto come di improrogabile necessità e di richiedere in tal senso piena e tempestiva collaborazione sia alle banche coinvolte che al notaio.

Gli altri soggetti coinvolti e i possibili limiti operativi

Gli uffici pubblici

I diversi uffici pubblici coinvolti (Conservatorie, Agenzie del Territorio, etc.) svolgono servizi di pubblica ed essenziale utilità e continuano ad operare, così come banche e notai registrano, trascrivono e depositano gli atti presso tali uffici per via telematica, permettendo così il completamento dell’iter amministrativo necessario.

Possono verificarsi lentezze o intoppi nei casi in cui le attività degli uffici richiedano la presenza fisica di un operatore e gli uffici stessi - come nel caso delle Conservatorie lombarde - debbano rimanere chiusi temporaneamente per esigenze di salute pubblica, per cui è consigliabile informarsi su orari e modalità di apertura e operatività.

I periti immobiliari e le perizie a distanza

I periti immobiliari possono rappresentare un altro elemento di criticità nella filiera della compravendita, nel caso che sia previsto il ricorso ad un mutuo. La perizia immobiliare, infatti, è richiesta dalla banca per verificare preventivamente lo stato dell’immobile che si intende acquistare e determinarne il valore. In base ad essa, l’istituto di credito può così valutare adeguatamente l’ammontare del finanziamento che può essere concesso, il livello di LTV dell’operazione e il rispetto dei dovuti limiti e parametri di garanzia per la banca stessa.

I periti immobiliari non rientrano però tra le categorie di attività essenziali, quindi le restrizioni all’attività e alla mobilità per il Covid-19 impedirebbero di fatto l’esecuzione delle perizie e il completamento di un tassello importante per l’istruttoria del mutuo e la sua approvazione.

È possibile effettuare una perizia immobiliare a distanza? Anche in questo caso, fortunatamente, qualcosa si sta muovendo grazie al mondo digitale e al ricorso alla cosiddetta video-perizia. In cosa consiste? Il perito fornisce al cliente un’app da installare sul proprio smartphone. L’app geolocalizza il dispositivo, permettendo una verifica dell’ubicazione dell’immobile da periziare. Il cliente a esegue con lo smartphone una serie di foto e video dell’immobile, sulla base delle indicazioni del perito, e fornisce inoltre una serie di informazioni scritte sull’immobile. Il perito può così completare e certificare la propria perizia, fornendola alla banca. Attualmente si tratta di una soluzione che non è utilizzata da tutti i periti, né facilmente applicabile per tutti i clienti o tutte le banche. Una volta di più occorre quindi verificare preventivamente, se e come si possa procedere alla perizia, e se essa possa quindi costituire un ostacolo ad una veloce e lineare istruttoria del mutuo.

Gli agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari, infine, sono al momento l’anello più debole della catena: non rientrano tra le categorie di attività essenziali previste dai provvedimenti del Governo , quindi non possono operare sul territorio con il proprio personale e le proprie agenzie per ricevere clienti o organizzare visite in loco di immobili. In diversi stanno facendo ricorso a strumenti a distanza come i tour virtuali degli immobili, ma questo supporto di presentazione dell’immobile è assai poco diffuso, anche per la scarsa propensione dei clienti ad acquistare un immobile sulla sola base di una visita virtuale per immagini.

Uno strumento utile: la PEC – Posta Elettronica Certificata

Considerato l’elevato numero di operazioni, atti e comunicazioni ufficiali con diversi soggetti che una compravendita immobiliare o un mutuo prevedono, e dato che la situazione legata al Covid-19 potrebbe protrarre per diverso tempo il ricorso preferenziale alle operatività a distanza, un accorgimento utile può essere quello di ricorrere all’utilizzo della PEC – Posta Elettronica Certificata – per i contatti e gli scambi di informazioni e materiali, in modo da ufficializzare l’invio di ogni comunicazione e di qualsiasi documento, comprese eventuali scritture private, nell’attesa di potersi incontrare di persona.

Ultimo aggiornamento settembre 2020