Come ristrutturare casa con un mutuo

Ristrutturare casa può essere un modo per migliorare le condizioni di un immobile e assecondare i bisogni e desideri di chi lo vive, ma costituisce anche il più delle volte una necessità. Un immobile ristrutturato è infatti più confortevole, consente di risparmiare energia e consumi, e con certezza acquista valore sul mercato, trasformando la spesa di ristrutturazione in un investimento.

Esistono diversi tipi di ristrutturazione, a seconda del tipo di intervento, che richiedono differenti procedure. Qui potrai conoscere quelli principali e le procedure necessarie per affrontarli. Se poi per sostenere i lavori ti servirai di un mutuo, qui potrai scegliere il migliore mutuo ristrutturazione, oppure richiedere un preventivo personalizzato di mutuo ristrutturazione secondo le tue precise necessità.

Cosa si intende per ristrutturazione

Con il termine ristrutturazione si intende tutti gli interventi che contribuiscono a migliorare in parte o interamente la condizione di un immobile, al suo interno ma anche al suo esterno. Ristrutturare un ambiente, l'intera casa o le parti comuni di un edificio non contribuisce solo a renderlo più sano ed esteticamente gradevole, ma vuol dire anche impiegare bene una somma di denaro, dando a questa valore.

La legge disciplina la ristrutturazione e definisce diverse tipologie di intervento. Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, il DPR 6 giugno n°380 del 2001, all'articolo 3 distingue infatti tra due macro categorie:

• Opere di manutenzione ordinaria, o piccole opere, che non richiedono alcun permesso o concessione edilizia, né il pagamento di tributi all'amministrazione comunale.
• Opere di manutenzione straordinaria, che comportano interventi importanti sull'immobile e richiedono una serie di permessi con il pagamento di tributi amministrativi.

A seconda del livello di intervento previsto dalla ristrutturazione, ecco che si rientra in una di queste cinque categorie:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• nuova costruzione.

Gli interventi di manutenzione ordinaria

Sono le piccole opere, cosiddette di edilizia libera e compiute su edifici già esistenti. Queste sono finalizzate a mantenere o migliorare l'efficienza degli impianti tecnologici esistenti e possono essere realizzate senza titolo abilitativo.

Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018 contiene l'approvazione del Glossario con l'elenco di 58 principali opere edilizie. Queste alcune delle più importanti:

• interventi di manutenzione ordinaria;
• installazione di pompe di calore;
• eliminazione di barriere architettoniche;
• pavimentazione e finitura di spazi interni ed esterni di aree di pertinenza dell'immobile;
• abbellimento di giardini e posa in opera di aree ludiche;
• montaggio di pannelli solari e impianti fotovoltaici.

Non occorre dunque chiedere alcun permesso per rifare la pavimentazione di casa o di spazi esterni di pertinenza, se si interviene sugli infissi, si installano allarmi o si tinteggiano le pareti interne o esterne.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono definiti opere minori e non devono incidere sulla volumetria dell'immobile, comportare l'abbattimento di pareti, la creazione o modifica della disposizione di ambienti interni. Non costituisce opera minore neanche il cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile.

Gli interventi di manutenzione straordinaria

Sono definiti manutenzione straordinaria gli interventi che hanno un impatto maggiore sull'immobile rispetto a quelli visti per la manutenzione ordinaria. Si tratta infatti di opere e modifiche che si rendono necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali di edifici o servano per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Gli interventi possono consistere nel frazionamento o accorpamento con la variazione della superficie delle singole unità immobiliari, purché non si intervenga sulla volumetria complessiva, che deve rimanere inalterata. Inoltre deve essere mantenuta l'originaria destinazione d'uso dell'immobile.

Per questo tipo di opere si richiede la presentazione di un progetto edilizio al Comune, insieme alla CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, la domanda di autorizzazione edilizia o la denuncia di inizio di attività da parte di un professionista abilitato. Nel caso in cui non si sia ricevuta risposta dal Comune, la legge ammette il silenzio-assenso entro 90 giorni dalla presentazione della domanda per i comuni più piccoli, con meno di 100.000 abitanti e di 180 giorni per i centri più grandi.

Le grandi opere

Per grandi opere di ristrutturazione edilizia si intendono quegli interventi che comportano una modifica radicale dell'assetto estetico o funzionale dell'immobile. Rientrano in questa categoria gli interventi di restauro e risanamento conservativo, la cui finalità è di rinnovare l'organismo edilizio in modo sistematico e globale, ma pur sempre nel rispetto degli elementi essenziali tipologici, formali e strutturali dello stabile.

La ristrutturazione edilizia e la nuova costruzione sono invece quegli interventi che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso rispetto al precedente e comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti, o mutamenti di destinazioni d'uso.

Contrariamente a quanto accade per le opere di ristrutturazione e nuova costruzione, per gli interventi di restauro e risanamento conservativo non è consentito modificare in maniera sostanziale l'assetto edilizio preesistente, consentendo questa ristrutturazione soltanto variazioni d'uso "compatibili" con l'edificio conservato.

Per ogni tipo di opere è necessario un progetto edilizio redatto da un professionista e la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), il permesso di costruire con la specifica concessione edilizia e il versamento di un tributo all'Amministrazione del Comune di competenza dove è ubicato l'immobile. 

Come finanziare la ristrutturazione o la costruzione con un mutuo

Oltre all'acquisto, un mutuo può finanziare anche la ristrutturazione di un immobile. In questo caso occorrerà presentare alla banca insieme ai documenti classici, personali e relativi all'immobile oggetto dei lavori, ulteriore documentazione a seconda del tipo di intervento programmato:

• se si tratta di una ristrutturazione ordinaria, basta il preventivo di spesa dell'impresa che effettuerà i lavori o di un professionista abilitato;
• in caso di ristrutturazione straordinaria sarà necessario, oltre al preventivo, anche il progetto edilizio insieme alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
• per le grandi opere come ristrutturazione o costruzione dovranno invece essere presentati, oltre al preventivo di spesa, la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo previsto all'amministrazione comunale. Inoltre la banca richiederà i documenti tecnici come il progetto, il computo metrico e un'ulteriore documentazione attestante la rispondenza dell'opera ai criteri costruttivi del luogo.

Su 24 Ore Mutui Online è possibile richiedere un preventivo di mutuo ristrutturazione, sulla base delle precise esigenze di spesa di ciascuno e accedere così alle migliori offerte di mutuo ristrutturazione sul mercato.

Generalmente la percentuale di finanziamento concessa dalla banca non supera l'80% del valore dell'immobile calcolato al termine dell'intervento, erogato in più tranches corrispondenti allo stato di avanzamento dei lavori.

Se il mutuo ristrutturazione riguarda l'abitazione principale, sarà possibile detrarre il 19% degli interessi passivi e gli oneri accessori su un ammontare massimo di 2.582,28 euro.

Tutti i vantaggi fiscali per chi ristruttura

Ogni tipo di intervento migliorativo che ha ad oggetto un immobile consente di accedere a una serie di agevolazioni fiscali importanti, crescenti a seconda del tipo di ristrutturazione e del suo obiettivo. Sono i cosiddetti Bonus casa, sconti fiscali ai fini IRPEF destinati a tagliare le spese attraverso la detrazione in dichiarazione dei redditi. Questi i principali, confermati anche per il 2021:

• Ecobonus per la riqualificazione energetica;
• Sismabonus;
• Bonus ristrutturazione;
• Bonus facciate;
• Bonus mobili ed elettrodomestici.

Se desideri informarti su un tipo di detrazione alla quale hai diritto in seguito a lavori su un immobile di tua pertinenza, consulta la guida sulle detrazioni Irpef per ristrutturazioni edilizie, dove potrai avere visibilità della classificazioni dei lavori e dei tipi di agevolazioni concesse, con le procedure per beneficiarne.