Surroga del mutuo

Introdotta dalla Legge Bersani 40/2007 prima e in seguito con la Legge Finanziaria del 2008, la surroga o portabilità del mutuo è l'operazione con cui si trasferisce un vecchio mutuo a una nuova banca, a costo zero.

La surroga ha particolari vantaggi:

• traslocare il mutuo presso un'altra banca a condizioni migliori;
• scegliere le nuove condizioni, modificando parametri importanti come il tasso di interesse, la durata, lo spread;
• ottenere una riduzione delle spese rispetto al mutuo originario, conseguendo un ulteriore risparmio.

Per scegliere la migliore surroga occorre tenere conto di alcuni passaggi essenziali:

• valutare quali vantaggi si desidera ottenere con il passaggio alla nuova banca, se un tasso inferiore o una riduzione della durata del mutuo, o ancora una riduzione delle spese;
• verificare bene le condizioni del mutuo in corso, quindi il tasso, la durata, il capitale residuo;
• confrontare le offerte degli istituti di credito sul mercato, così da identificare le condizioni migliori e ideali per il proprio mutuo surroga;
• affidarsi alla consulenza di un esperto, preferibilmente un professionista indipendente che possa valutare oggettivamente la convenienza dell'offerta della nuova banca.

Per prima cosa puoi servirti dello strumento che ti aiuta a calcolare quanto puoi risparmiare con la surroga, quindi potrai verificare le offerte di surroga migliori del mercato, disponibili grazie alla comparazione quotidiana del 24 Ore Mutui Online che ogni giorno confronta le migliori occasioni di surroga di primari istituti del credito. Potrai così raccogliere tutte le informazioni necessarie e avere visibilità sulle offerte per arrivare a scegliere la soluzione più conveniente per te.

Il consolidamento dell'ipoteca

Tra le garanzie che la banca richiede a copertura del rischio del mutuo, l'ipoteca è quella fondamentale che determina la concessione del finanziamento. Nel caso infatti in cui il debitore non dovesse adempiere all'estinzione del mutuo, l'istituto di credito potrà sempre rivalersi sull'immobile sul quale grava l'ipoteca. Tuttavia in caso di fallimento del cliente, un'ipoteca appena iscritta potrebbe non costituire un impedimento per i creditori, ed è per questo che le banche possono avvalersi di un termine preciso prima di procedere con l'effettiva erogazione del mutuo. Il consolidamento dell'ipoteca è proprio il periodo che intercorre tra l'iscrizione dell'ipoteca e la sua efficacia dal punto di vista giuridico. L'articolo 39 del Testo Unico Bancario dice che le ipoteche sui finanziamenti non possono essere soggette a revocatoria fallimentare quando siano state scritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento. Le banche possono scegliere di erogare il mutuo al consolidamento dell'ipoteca, con l'iscrizione ipotecaria oppure contemporaneamente alla stipula del contratto.

L'iscrizione dell'ipoteca di un contratto di mutuo spetta al notaio. Se la banca decide di attendere il consolidamento dell'ipoteca, allora si procederà con la sottoscrizione del contratto, e dopo 10 giorni il notaio avviserà la banca che l'ipoteca si è ormai consolidata. Quindi la banca potrà erogare il mutuo che consentirà di procedere all'acquisto della casa.

Il contratto di compravendita dell'immobile dovrà riportare l'intenzione della banca di ricorrere al consolidamento dell'ipoteca, perché sia ben chiaro che chi vende potrà incassare la somma del finanziamento solo dopo i 10 giorni dall'iscrizione dell'ipoteca.